购买日本房地产的名义和签证问题

图片来自网络名义：外国人要在日本购买房地产（楼盘及其他）时可以以个人的名义或者以公司的名义（可以是中国总公司名义,也可以用日本分公司名义）都可以购买。需要中国、港台政府发行的营业许可证,公司注册表或者是政府发行的可以证明地址?姓名?生年月日等个人身份的公证书。如果是用日本分公司的名义或者是侨居在日本的外国人名义购买手续更加简单,只要提交各自公司的誊本,或个人名义的住民票?印鉴证明即可办理所有权转让手续。用公司名义买还是用个人名义,在购买日本房地产过程中和持有阶段的各种税费成本（中介手续费、免许税、申请登记费、固定资产税等等）,几乎都是相同的。
贷款：日本的住房贷款利息特别低廉。如果购买非商业地产,即普通公寓或是一户建,首付比例也只要10％～30％即可,剩余部分贷款利率最优信誉客户的情况甚至可达1%以下。一般日本人在2%左右。而外国人和公司（中国总公司?日本分公司）就稍微麻烦些。公司可以根据自身规模尝试申请商业贷款。但是最好不要抱太大期望,公司贷款要审核各类财务状况,比个人更加困难。但如果是个人“归化”或是永住,使用低息贷款就比较容易。就职签证和家族签证也是贷款对象之内,但实际情况比起归化和永住难度更大。现金为王,货币最牛。货币没有国籍,如果是一次性付款,那不管是以什么名义,怎样的房产,手续都将大大简便。而这时如何避税就显得尤为重要。
成本：在日本手续费、中介费、各项税费的规定非常规范,明码标价,没法讲价的。但好处行业道德操守也很规范,不用担心被中介欺骗。与其在手续费上讨价还价,窍门是在房价本身上晓之以情动之以理地和卖家商谈的话,一般都能获很大优惠。和中国卖家牛掰哄哄不同,对房子讨价还价,是必要技巧噢。收益率：“表面收益率10%”的意思就是光靠10年出租收入就能收回购房成本。不论自己居住还是公司业务使用,或是投资目的,都等一定要慎重考虑的要素。但表面收益率一般都是不将“持有阶段成本”（修缮基金、物业费、固定资产税、托管费用等）计算在内的,所以并非实际收益率,这里一定要进一步精打细算。为了避免购买之后后悔,购买前一定要先听听周围的朋友,专家行家们的意见,或者关注我们的订阅号经常交流,了解市场周边情况后再做决定。签证：外国人在日本即便购买了房地产,签证也不是立刻能签下来的,这时事实。
毕竟在法律意义上,买不买房地产和成立公司与否,都是不同部门的事务,与签证没有必要关系。有必要提醒,考虑到现在的中日关系,没有正当理由签证很难办下来的。即便在日本设立了公司或入股担任董事（注册资金只要求500万日元以上,30万人民币。跟欧美国家投资签证要求一比较,羞愧捂脸。但日本政府今后随时都有可能修改相关规定）,“投资经营签证”也不是百分百能够批下。因为还涉及注册资金,公司办公地点,日本人社长,业务内容等各样问题。取得签证都如此困难,我们怎么样到实地看自己心仪的房子呢？这时候通过日本的房产公司发邀请函,获得商务签证,还有15天自由行签证,甚至最近又放宽规定的可以长期滞留的“冲绳东北多次往返签证”都是很好的方法。保险：日本人是喜爱保险的一群人,保险业也非常发达。
尽管是多地震国家,但房屋本身的抗震级别,和周全的地震火灾盗窃保险,都是安心生活的信心保证。保险本身的成本与工资收入、房价的比率也很合理。如果不是海啸的冲击,311地震中屹立不倒的大楼平房们甚至可以成为日本建筑抗震质量出类拔萃的活广告。但是这里要说的保险并不是狭义的保险。而是也有必要给自己的资产加上一个广义的保险。按现在的日中经济关系来看,其实日本需要中国的资金和市场,也很赞成外国人购买日本房地产。再考虑到中日市场各自现状,各自风险与回报比率,社会形势等,也非常建议中高产阶层人士尽快进行分散投资为妥。