新型销售模式售后返租的风险

近几年，在商业地产市场出现了“售后返租”的营销模式，这种销售模式本身是不合理的，所以购房者要记得避免这种方式存在的风险。

　　据悉，除了商铺之外，产权式酒店的“售后返租”近期在海南酒店业被炒得沸沸扬扬。基于对“售后返租”风险的考量，南都记者多方搜集资料，提供以下可能出现的风险为读者提供参考。
　　“售后返租”项目的操作方式本身存在违规风险。法律和行政法规目前对售后包租的运作方式并未加以规定，没有强制性或禁止性规定，仅有一些部门规章和地方性规定中存在相应规范。绝大部分开发商为尽快回笼资金，在开发项目尚未符合规定条件时，即采用售后包租的方式进行销售，而大多数纠纷是产生在项目符合条件后，给投资者的维权行为带来不利，相应商业风险及法律风险被转嫁到投资者身上。
　　售后包租往往是将一间大的商场分割而来，这种性质也决定了该商铺的产权不可避免地具有依赖性和模糊性。在商铺包租期内，商场有开发商或管理公司统一负责经营，上述问题尚不至于暴露，一旦包租期满，商铺返还给每个投资者后，这些矛盾必将暴露，给日后的商业经营埋下隐患。如果找不到愿意整体承租的商家，产权的分散将使被分割的商业设施难以统一经营。
　　无产权的商铺售后返租，其实是运营商从大业主哪里将商场整体租赁过来，然后再一次性租给小租赁者后，再返租回去。由于中间存在四个环节的租赁关系，而且租赁时间过长，运营商门槛又低，某些缺乏诚信的运营商卷款走人的事件屡见不鲜，如果遇到这样的运营商，小租赁者没有法律保障，又与大业主不产生直接关系，只能血本无归。
　　售后包租的商铺通常都是由一间大的商场分割而来，但是按照有关规定，开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房。尽管目前各地在上述规章的具体执行上口径不尽相同，并不是每一个投资者都能清楚知道相关规定及规划设计测绘等技术问题，售后包租一旦涉嫌违规，其直接结果是导致商铺可能办不出“小产证”，投资者无法真正取得商铺产权。
　　承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，难以向开发商如期支付租金，开发商是不可能长期倒贴租金给投资者的。这样无法承诺兑现返租的案例相当多。开发商在采用售后返租方式销售完成某项目后，肯定会继续开发其它项目，如果投资失败或经营不善，就会危及原来所签合约的履行。小业主存在拿不到租金回报的可能。名盛广场的纠纷就是见证。
　　在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
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