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提前还房贷真的划算吗？我们算了两笔账
原创：bob体育半岛入口
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最近，提前还贷又上了热搜！
起因是一大批人争着还贷，银行却并不“欢迎”，关闭线上通道、控制还款额度，想还钱还得排队申请，有的甚至排号到了半年后。
这场景，比当年通宵排队买房还魔幻，话说两次排队的不会是同一群人吧？
确实，近 2 年各类投资市场表现都不好，股票基金一片绿，甚至银行低风险理财也在跌。好不容易攒的钱，放存款吧利息太低，做投资又容易亏损，提前还贷似乎成了大家的最优解。
我们后台也收到很多朋友留言咨询：手里有笔钱，是提前还贷好，还是做理财更好？如果要提前还，怎样操作能省更多利息？
秉着科学求证的理念，我们用具体的案例和数字测算了一下，不算不知道，一算吓一跳，不同的选择竟然相差了几十万。具体怎么回事，一起来看看吧。
一、提前还房贷，能“赚”多少钱？
因为每个人贷款金额、利率，还款模式等不一样，这里引用一个案例来计算：
2021 年 9 月，小李按 5.6% 利率贷款 100 万买房，月供 6000 元左右（等额本息，每月还款金额一样），贷款 30 年，累计要还 206 万。
现在手里有 30 万，如果提前还贷的话，能省多少利息？
在提前还贷时，小李有 2 种方案可选，区别如下：
方案一：还款年限不变，减少月供金额。提前还贷后，每个月只需还 4000 元左右，但依然要还 30 年。
方案二：月供基本不变，缩短还款年限。提前还贷后，每个月依然要还 6000 元左右，但只需要还 15 年了。
用房贷计算器分别算一下：选择方案一，能省 30.7 万的利息；选择方案二，能省 68.9 万的利息。
两者相差 38 万，那是不是可以毫不犹豫地选择方案二？
其实不是的，要测算一笔投资收益，单纯去比对金额大小是不严谨的，就像投资 1 年后获得 10 万收益，和投资 10 年后，获得 20 万收益，直接比大小，是不是感觉不对劲？
为了更科学客观地对比，我们要用到IRR 指标，它可以计算这两种方案的年化复利收益率分别是多少。
那怎么计算 IRR？我们可以这样理解：提前还贷后，每年少还的钱，就是这笔“投资”的收益。据此梳理出每年的现金流，用表格计算出 IRR。
同时，为了了解还了多年房贷后，再提前还贷收益是否有区别，我们还是以贷款 30 年为例，分别计算小李在已还款 1/15/20 年后，提前还贷的收益率，如下。
直接说结论：
两种还贷方式，IRR 都接近房贷利率：以还贷 1 年后再提前还款为例，缩短还贷期限的方式虽然多省了 38 万利息，但 IRR 只高出 0.11%，相差并不大。
还贷多年后，提前还款 IRR 也不低：还了 20 年贷后再提前还款，仍有 5.21%~5.38% 的收益率，所以即使还得晚，也是能“赚”到的。
考虑到也有很多朋友是前期还得多，后期还得少的等额本金模式，于是我们将小李的贷款金额和利率，换成这个模式后再算了一遍，发现同样适用上述结论。
以上是小李选择提前还房贷时，能获得的收益。但如果同样的 30 万，他选择去买增额终身寿，会有更高的收益吗？
二、买增额终身寿，有多少收益？
这两年投资理财环境不景气，增额终身寿却渐渐火出了圈，网上甚至出现很多人说“买增额终身寿，收益比提前还房贷更高”，事实真是这样吗？
我们选择目前收益率较高的康乾 3 号·瑞祥人生，以 30 岁男性为被保人，按照和小李提前还贷一样的时间，一次性投入相同金额，对比到原房贷结束时两者的收益，结果如下。
可以看到，从 IRR 角度，不管什么时候、什么方式，小李提前还贷的收益率，都比买增额终身寿更高。
可从金额来看，增额终身寿的增值部分确实不是最低的，比“减少月供金额”的还贷方式省下的利息更多。
这也是为什么网上有人说买增额寿比提前还贷更划算的原因，而这其实并不严谨，因为没考虑资金到手的时间，就像 10 年后的 1 万元和当下的 5000 元，你会按金额多少来选吗？
总的来说，对大多数商业贷款利率较高的朋友，如果想要高收益，选择提前还房贷是比买增额终身寿更“赚”的。
至于提前还贷是选择“减少月供金额”还是“缩短还贷期限”？大家可以结合自己的还贷压力决定，毕竟 IRR 收益差距并不大。
如果当前房贷压力大，那可以考虑选择减少月供，减轻当下负担；月供没压力，可以考虑缩短还贷期限，收益相对更高一点。另外，有的银行限制了还款方式，大家也要提前咨询好。
但对很多朋友来说，提前还贷与买增额寿并不是二选一的关系，完全可以拿闲钱的一部分还房贷省利息，一部分买增额终身寿做长期资金规划，毕竟后者也有一些不可替代的优势。
比如，它的收益固定而且持续终身，好的产品能按接近 3.5% 的收益率，复利增值一辈子，不受其他因素的影响，长期来看是比较不错的选择。
当然，增额终身寿也有其它的优缺点，如果你想深入了解，可以点击文方卡片，免费咨询专属规划师，他会结合你的情况给出更好的建议。
三、写在最后
不管是提前还房贷，还是买增额终身寿，本质上我们都是为了追求更好的生活，两者不冲突。
全面了解，认真思考，作出最适合自己情况的决策，然后坚定地执行，或许这才是每个人通用的最优解。
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